3. 취득세가 없음 (주에 따라 등록세가 있을 수 있음. 한국은 1~13.4%의 취득세 과세)
4. 한국은 대출규제가 심한 반면, 미국은 대출규제가 덜하다. 외국인이 미국부동산을 살 때 최대 주택담보인정비율 (LTV: Loan to Value : the ratio of a loan amount to the asset's value) 최대 65%까지 가능(100만달러 (약 10억원)이하주택구매시. *그 이상 고가주택의 경우 줄어듬 )
5. 보유세가 높지만, 시세가 매년 많이 올라도 보유세 과세 기준 상승폭이 최대 2%로 제한된다. ->오래 거주할 수록 보유세 부담 경감.
또 오래 보유할수록, 주민발의안 60.90(Proposition 60.90)등을 통해 새로 구입한 부동산 가치로 재산을 정하지 않고 원래 거주하던 주택의 재산세를 그대로 적용하는 세법이 있어 재산세 부담을 낮출수도 있다.
한국의 경우 보유세로 재산세(0.1~0.4%), 종합부동산세 (0.5%~2.7%)가 부과되는 반면 미국은 재산세 1~2% 발생
6. 양도세 부담도 투자 목적의 부동산이라면 미국세법 '1031 부동산 교환'을 이용해 세금을 이연할 수 있는 방법이 있다.
양도세 한국의 경우 12억분 초과분에 대해 6~ 45%부과대는 반면 미국의 경우는 1년이상 보유시 15~20%
미국 부동산 세금의 유의점
1. 취득세는 없으나 신규주택에 한해 거래세 (Transfer Tax)를 매수가가 부담한다. (보통의 경우는 매도자가 부담하나 신규주택에는 매수자 부담) 주와 카운티에 따라 다르지만 대부분 1% 미만이다.
2. 부동산을 보유하면 미국에 거주하지 않더라도 재산세 (Property Tax)를 내야함. 취득가액 또는 취득시점의 감정가액에 재산세율을 곱해 산정한다. 리모델링을 하면 주택가치가 높아진 것으로 판단해 세금이 올라간다.
재산세는 높을지라도 재산세는 아주 조금씩만 오른다. 각 주, 카운티마다 과세표준과 세율이 다르다. 서부와 남부지역은 재산세율이 낮고, 일부 동부의 주 들은 재산세율이 높다. *하와이는 매우 낮음. *특별개발세를 부가하는 곳도 있음.
3. 부동산에 거주하지 않고 임대하여 소득이 발생하면 미국에 거주하지 않더라도 미국에 연방 및 주 소득세 (Income Tax)를 납부해야한다. 소득에 따라 연방 소득세는 10~37%, 캘리포니아주 소득세는 1~13.3%, 워싱턴,텍사스, 플로리다 등 7개주는 주 소득세가 없음.
4. 처분할때 양도차익이 생겼을 경우 양도세(Capital Gains Tax)부과.
해외투자자는 양토차액의 30%를 내야하지만 1031 익스체인지를 활용하면 양도세를 이연할 수 있다.
1년 미만 보유는 단기 양도소득 (Short-Term Capital gains : STCG) , 1년 이상의 경우 (Long-Term Capital Gain LTCG) 로 구분하여 과세하고 당연히 장기보유시 양도세율이 더 낮다. STCG는 일반 소득과 합쳐 세액을 계산하지만 (세율 10~37%), LTCG의 경우 최고 20%로 제한(즉 어느 고소득자의 일반 소득의 최고세율이 37%라도 납세자의 LTCG는 20%로 제한하며, 또한 일반소득세율이 10~12%인 납세자는 LTCG에 대해 거의 대부분 면제해준다)
*양도세 유예제도 ( 1031익스체인지) : 주택에 거주하지 않고 투자용(임대용)으로 보유하고 있는 주택에 한하여, 주택을 처분한 후 금액이 같거나 더 비싼 주택을 취득하는 경우, 새로 취득한 주택을 처분할 때 까지 양도세 납부를 이연할 수 있도록 해 주는 제도.
3. 사유서: 해당신고 사유를 정확하고 상세히 기재 (목적은 구체적 용도가 없을 경우 생활목적자금으로 보낸다고 기입)
[사본]
4. 신분증 사본(주민등록증, 여권, 운전면허증 중 1개)
5. 통장 사본 (보낼 자금이 입금된 통장)
[동사무소/주민센터 발급]
6. 인감증명서
7. 출입국 사실증명
8. 지방세 납세 증명서
[세무서에서 발급]
9. 납세증명서
10. 소득금액 증명서
[은행에서 발급]
11. 신용정보조회서 (체납여부 및 신용불량여부 확인용)
12. 예금 잔액증명서
[기타 재원증빙서류는 케이스에 따라 준비]
근로소득일 경우_소득신고서 (근로소득 원천징수 영수증 등)
사업소득일 경우_ 소득금액 증명서
부동산 매도자금일 경우 _ 부동산 등기부 등본 및 매매계약서
부동산 임대자금일 경우_ 부동산 등기부 등본 및 임대차 계약서
본인 명의 부동산 담보대출금일 경우_ 부동산 등기부 등본 및 은행 대출 계약서
보험 만기 환급금의 경우_ 보험 계약서 및 해약한 내역을 증명하는 서류
[대리신청일 경우]
위임장 : 대리인이 신청할 경우에는 당해 신고행위에 대한 권한을 위임하는 내용의 위임장 원본(비거주자는 영사관 발행 또는 현지에서 공증받은 위임장)을 추가 제출 * 위임장 작성 시 위임인 및 수임인의 주민등록번호 대신 생년월일 기재 ** 위임문구 : ‘한국은행앞 대외지급수단매매 신고와 관련한 모든 권한을 「 」에게 위임합니다’
3. 사유서: 해당신고 사유를 정확하고 상세히 기재 (목적은 구체적 용도가 없을 경우 생활목적자금으로 보낸다고 기입)
[사본]
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5. 통장 사본 (보낼 자금이 입금된 통장)
[동사무소/주민센터 발급]
6. 인감증명서
7. 출입국 사실증명
8. 지방세 납세 증명서
[세무서에서 발급]
9. 납세증명서
10. 소득금액 증명서
[은행에서 발급]
11. 신용정보조회서 (체납여부 및 신용불량여부 확인용)
12. 예금 잔액증명서
[기타 재원증빙서류는 케이스에 따라 준비]
근로소득일 경우_소득신고서 (근로소득 원천징수 영수증 등)
사업소득일 경우_ 소득금액 증명서
부동산 매도자금일 경우 _ 부동산 등기부 등본 및 매매계약서
부동산 임대자금일 경우_ 부동산 등기부 등본 및 임대차 계약서
본인 명의 부동산 담보대출금일 경우_ 부동산 등기부 등본 및 은행 대출 계약서
보험 만기 환급금의 경우_ 보험 계약서 및 해약한 내역을 증명하는 서류
[대리신청일 경우]
위임장 : 대리인이 신청할 경우에는 당해 신고행위에 대한 권한을 위임하는 내용의 위임장 원본(비거주자는 영사관 발행 또는 현지에서 공증받은 위임장)을 추가 제출 * 위임장 작성 시 위임인 및 수임인의 주민등록번호 대신 생년월일 기재 ** 위임문구 : ‘한국은행앞 대외지급수단매매 신고와 관련한 모든 권한을 「 」에게 위임합니다’
거주성에 따라 세금, 외화거래, 그리고 금융상품이용등에 대한 조건이 크게 달라지므로 우리는 우리가 거주자인지, 비거주자인지를 사전에 미리 잘 알고 이에 따른 사전계획을 세워야 불이익을 방지할 수 있다.
그러나 이 판정이 명확하지 않고, 애매모호하며, 심지어는 세무사, 은행외화담당자 및 부서, 한국은행과 국세청의 담당자에 따라 각기 다른 해석을 내릴 수 있다는 것이 곤혹스럽다. 단순히 거주일, 즉 1년 중 183일을 어디에서 거주했는가를 가지고 거주성을 따지는 것이 아니라, 각기 상황에 따라서 세금을 더 내야하는 경우로 귀결되는 경우가 많이 때문에 납세자로서 이 문제는 정말 머리가 아프다.
가장 먼저 알아야 할 것은 세법상 거주자 비거주자, 그리고 외국환거래법상 거주자 비거주자의 구분이 일치하지 않을 수 있다는 점이다.
즉 세법상에서는 비거주자로, 외국환 거래법상은 거주자로 취급될 수 있다는 점인데 개인적으로 현 제도와 실행에 있어서 납세자의 권리나 형평성이 제대로 보호되지 않고, 이에 따른 수많은 분쟁의 발생을 방치하므로서 납세자에게 큰 부담 및 위험, 명확하고 일괄적인 실행이라면 방지할 수 있는 시간과 에너지의 낭비를 초래하고 있다고 생각한다.
개인적 경험과 조사를 바탕으로 정리하면 다음과 같다. 다만, 비거주자 판단문제는 쟁점 세액의 규모가 클 뿐만 아니라 둘 이상의 과세당국의 과세권(실거주국과 한국)이 맞닿아 있어 매우 복잡하며, 위에 언급한 바와 같이, 대부분의 경우 법률의 해석과 적용에 있어서 논쟁의 여지가 무척이나 많은 영역이기 때문에 다음의 내용을 절대적으로 믿으면 안되고, 직접 관계당국이나 전문가들의 의견을 종합하여 각자의 상황에서 최선의 판단을 내려야 할 것이다.
[일반적 기준]
* 거주일: 일 년 중 183일 이상을 어디에서 사는가? 국내에서 체류기간이 길수록 생활의 근거가 국내에 있다고 볼 가능성이 높아지고,반대로 짧으면 짧을수록 생활의 근거가 국내에 없다고 취급될 가능성이 높다. 그러나 실제로는 짧은 기간 국내 체류해도 거주자가 될 수 있는 가능성이 있고, 일년의 반 이상을 국내에 체류하고 있어도 거주자로 인정되지 않을 수도 있다.
* 소득 발생지 및 국내 재산규모: 어느 곳에서 주된 수입이 발생하고 있는가? 규모는 어떠한가? 한국에서 직업, 사업체를 가지고 있더라도 그 근무형태에 따라 통상적으로 상시거주를 필요로 하지 않는 사업/직업이라면 비거주자로 볼 수 있다. 개인이 국내에 주식이나 부동산 등을 보유하고 있다고 하더라도 그 규모가 크지 않고 단순히 투자목적으로 자산을 보유하고 있다면,그 이유만으로 당해 개인이 거주자라고 단정할 수 없다. 하지만 국내 자산이 차지하는 비중이 상당하거나,아파트 등 거주용 부동산을 보유하고 있다면 거주자로 취급될 가능성이 높아진다.
*생계를 같이 하는 가족의 거주지: ‘생계를 같이하는 가족’이란 일상생활에서 동일한 생활자금으로 현실적으로 함께 생활하는 가족을 뜻한다. 생계를 함께하지 않는 부모의 거주지는 당해 개인의 거주자 판단에 영향을 미치지 않으나 배우자나 미혼이고 소득이 없는 자녀의 거주지는 생계를 같이 하는 가족의 범위에 포함되어 거주자 판단에 영향을 미친다.
비거주자, 거주자의 구분에 따라 달라지는 이슈를 살펴보면,
1. 거주자는 국내와 국외 모두에서 발생하는 소득과 보유하고 있는 자산에 대하여 한국세법을 적용한다.
비거주자는 국내에서 발생하는 소득과 국내 자산에 대해서만 한국세법을 적용하고, 국외 소득, 국외자산에 대해서는 거주국의 세법에 따른다.
2. 거주자는 양도세의 1세대 1주택 장기보유에 따른 비과세 혜택이 80% 적용되지만 비거주자는 30%만 적용된다.
3. 해외 송금에 따른 금액이 다르다. 비거주자는 증빙서류 없이 연간 송금가능한 금액이 5만불, 거주자는 10만불이다.
4. 거주자는 국내 증권사를 통하여 해외주식을 거래할 수 있으나 비거주자는 거래할 수 없다 (기존에 거래한 내역이 있다면 신규로 매수할 수 없고, 매도만 가능하다. 비거주자는 별도의 비거주자 계좌을 만들고 국내주식만 거래할 수 있다.)
5. 상속, 증여세의 공제의 폭이 다르다. 비거주자는 대부분 거주자가 받는 공제혜택을 받지 못한다.
예) 외국에 3년이상 거주하고 있고, 한국에는 일년에 한번 1달이내로 짧게 방문하고 있다. 영주권은 없다. -> 은행에서는 거주일을 기준으로 비거주자로 판단하였고, 비거주자로써 증빙서류 없이 송금가능한 연간 해외송금한도인 5만달러를 초과하는 금액을 송금하고자 할 경우 한국은행으로부터 지급수단매매필증을 받아올 것을 요구했다. 필요서류를 구비하여 외국환거래 심사를 받으려 갔더니 한국은행 담당자가 거주자로 판정하였고 그 이유는, 한국에서 수입이 발생하고, 그 규모가 현재 거주국보다 크기 때문에 거주일과 상관없이 거주자로 본다는 것이다. 이에 대하여 국세청이 보는 시각(세법상 거주성)은 다르다. 국내에 사업체를 가지고 있더라도 통상 한국에 상시 거주를 필요로 하는 업태가 아니라면, 거주자로 취급하지 않기 때문이다. 예를 들면 부동산 임대업의 경우, 상시거주를 필요로 하지 않는다고 판단하여 비거주자로 판단한다->그래서 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없고, 상속, 증여세에서도 비거주자는 여러 공제를 받을 수 없게 된다.
마찬가지로, 사업자가 아닌 근로소득자라도 그 근무 형태에 비추어 개인이‘거주할 것을 필요로 하는 직업’을 국내에 가진 경우에야 비로소 거주자로 취급되기 때문에 내국법인의 임직원으로서 근로를 제공하더라도 통상 국내에 거주할 것을 필요로 하지 않는 경우에는 국내에서 소득이 발생한다는 이유만으로 거주자로 취급된다고 단정할 수 없다.
1. 양도: 개인 명의 부동산을 법인에 유상으로 매도하는 것. 매매대금은 반드시 취득가가 아닌 시가로.
양도소득세와 지방세는 양도일이 속하는 달 말일로부터 2개월 이내 신고 납부.
2. 증여: 개인명의 부동산을 법인에 무상으로 이전 (증여대금도 시가기준으로 이루어져야 하며 증여재산평가는 유사매매사례가, 감정가, 기준시가 순으로 이루어 진다. 증여받은 법인은 자산수증이익에 따른 법인세를 납부한다.
3. 현물출자: 대표자가 고정자산을 새로이 설립하는 법인에 현물로 출자하는 방법. 이렇게 하면 이월과세 혜택들 받을 수 있다. (부동산을 출자한 개인이 양도소득세를 내는 대신, 법인이 추후 해당 자산을 양도할 때 그에 해당하는 금액을 법인세로 납부하는 것.
4. 사업양수도: 개인사업자가 사업의 포괄양수도 방식으로 법인으로 전환할 때, 개인사업의 모든 권리와 의무를 고스란히 법인으로 이전하는 것. 이 경우 법인은 부동산 양도대가를 현금으로 개인 사업자에게 지불한다.
위의 방법은 각기 장단점이 있고 특히 현물투자나 사업양수도의 경우 요건이 복잡하고 혜택도 다양하므로 전문가의 조력이 필요. 과거에는 이월과세 혜택도 있고 세율도 부담스럽지 않았으나 현재는 각종 세부담이 커지는 추세인데다가 요건도 까다로워 불가피한 경우가 아니면 개인 소유 부동산을 법인으로 전환하는 것을 권하지 않는다고 한다. 그러므로 투자 후 명의를 옮기기 보다, 조기에 법인을 설립하여 법인 명의로 신규 부동산을 취득하는 편이 여러모로 훨씬 유리하다.
가치가 상승할 부동산을 찾는 노력이나 절세를 위한 노력은 같아야 한다. 부동산의 취득 단계에서부터 보유단계를 포함해 처분까지 발생할 세금을 미리 예측해야 절세할 수 있다. 이 책은 부동산 법인을 이용해 절세를 하고자 하는 투자자들에게 전하는 실무지침서이다. 그러나 이 책의 내용이 법적 효력을 보장하지는 않으므로, 반드시 세법 전문가와 먼저 검토 후 진행해야한다.
[ Part 1 ]
1. 전문가에게 정상적으로 상담을 하고 제대로 된 신고를 해서 불이익이 생기지 않게 하는 것이 제일 첫번째 절세이다.
신고가 잘못되었을 경우, 적게 납부된 세금을 부담해야할 뿐만 아니라 가산세까지 부담해야한다.
신고 불성실 가산세: 잘못 신고된 세금의 40%(20%, 10%) 추가
납부 불성실 가산세: 적게 납부된 세금은 이자(연 11%적용)를 추가로 납부해야함.
(ex. 5000만원 적게 신고했을 경우 : 미납 세금 5000만원+ 신고불성실 가산세 20%(1000만원) + 납부 불성실 가산세 (2750만원) -> 4천만원 정도의 가산세 (패널티) 발생)
양도소득세 중과세율: 보유기간 1년 미만 50%, 1년이상~2년 미만 40%, 2년 이상은 기본 세율
조정대상지역 2주택 10%추가, 3주택 20% 추가
출처:chamsp.com/entry/2024년-부동산양도소득세-세율기본세율과-중과세율
상속 및 증여세율
출처: 국세청
결론: 수입에서 근로소득과 사업소득을 각각 분류하여 과세하도록 하고, 한사람의 수입이 아니라 여러 명의 수입으로 나누게 되면 누진세율이 높아지는 것을 피할 수 있다. --> 부동산 법인을 설립하면, 우리의 재산이나 소득이 한 바구니가 아닌 다른 바구니에 담을 수 있어서 절세할 수 있다.
[Part 2]
2. 부동산 법인 투자의 장단점
부동산 법인으로 투자를 하게 되면 소득창출 (절세)할 수 있으나 또한 법인 설립과 유지에 많은 비용이 들게 된다. 이점을 감안하여 개인투자를 할 것인지 법인 투자를 할 것인지 결정한다.
부동산 법인 설립 및 유지에 따른 비용
- 법무사를 통한 법인설립등기(=법원) 및 사업자 등록 (=세무서) : 법무사 수수료와 설립등기비용 발생
-유지(법인의 주요사항 변경, 또는 지점개설신고, 임원 재선임 등기 등 : 법무사 수수료 등
-기장료와 조정료 : 세무사 수수료
3. 법인 기업과 개인 기업의 세율 차이
개인 세율: 42%(소득세)+4.2%(지방소득세)+건강보험료로 소득을 많이 남기는 사람은 50%에 가까운 세금 부담
더불어 조정대상지역주택으로 2주택자면 10%+1% 더, 3주택자면 20%+2%
법인 세율: 2억까지는 10%+1%, 만약 다주택 중과성격의 토지등 양도소득에 대한 법인세 10%+1%를 추가로 하면 22%를 적용받을 수도 있으나 개인사업자의 부동산 소득이나 양도소득으로 신고하는 것에 비하면 세금차이가 많이 발생한다.
구분
개인기업
법인기업
설립
간단 (세무서에서 사업자등록신청)
복잡 (법원신청->승인절차->세무서 사업자등록)
설립비용
거의 없음
세금발생 (설립등기비용, 등록면허세, 채권매입비용), 법무사 수수료
세율
6.6% ~46.4% 7단계 초과 누진세율 (조정대상지역의 주택의 경우 11%, 22% 추가 )
11%~27.5% 4단계 초과 누진세율
소득의 사용
세후 수익을 규제없이 사용
세후금액을 법정방식으로 사용 (급여,배당, 퇴직금 등으로 사용시 추가로 세금 발생 가능)
대표자 급여 및 퇴직금
비용처리 불가
비용처리 가능
대표자 가족급여
비용처리 가능
비용처리 가능
책임의 범위
사업상 채무 : 무한책임
사업상 책임: 유한책임
4. 법인세의 종류
법인을 통해 가장 먼저 얻으려고 하는 절세항목은 소득세이다.
법인세의 4가지 종류: 1 각 사업연도(매년) 소득에 대한 법인세 : 1년 단위 (1월1일 ~12월 31일)
2 청산 소득에 대한 법인세 : 법인이 세금을 내지 않고 폐업하는 것을 받지하기 위해 부과
3 토지 등 양도 소득에 대한 법인세 : 법인이 부동산(주택, 별장, 비사업용 토지 : 세율 10%, 미등기 40%)을 매도하여 소득 발생 시 법인세게 추가해서 부과하는 세금 (법인의 부동산 투기를 방지하기 위함)
4 미환류 소득에 대한 법인세 : 대기업에만 해당. 기업소득 중 일정액을 투자, 임금으로 사용하지 않고 기업에 적립시 과세하는 법인세
5. 토지등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않는 부동산 (미등기 제외)
주택의 경우
-민간임대주택특별법의 임대주택으로 요건을 갖춘 주택
-공공주택 특별법의 임대주택으로 요건을 갖춘 주택
- 사택 (출자임원 제외) 및 그 외 무상임대주택으로 그 기간이 10년 이상인 주택
-저당권 실행이나 채권 변제를 대신해 취득한 주택으로 3년 이내 양도 주택
-주택을 신축 판매하는 법인이 보유하는 주택
-그 외 부득이한 사유로 보유하는 주택으로 기획재정부령으로 정하는 주택
토지 (=비과세)의 경우
-주택을 신축 판매하는 법인이 보유하는 주택의 주수토지로 일정 면적 이내의 토지
-파산 선고에 의한 토지 등의 처분으로 인해서 발생하는 소득
-법인의 직접경작농지로 일정요건을 충족하는 농지의 교환이나 분합으로 인한 발생소득
-도시 개발업이나 그 외 법률에 의해서 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지 충당으로 발생하는 소득
-양도로 보지않는 교환으로 발생한 소득
7. 부동산 법인으로 살 부동산, 개인으로 살 부동산이 다르다.
부동산 법인을 활용해서 절세를 하려면 모든 물건을 다 법인에서 구입하고 판매한다는 생각을 버려야 한다. 특정 물건은 개인명의로 구입하여 양도소득으로 신고해서 절세가 되는 경우가 있다. 하지만 개인으로 매입하는 것이 세금이 더 많을 경우에는 부동산 법인으로 구입한다.
[Part3 ]
부동산 법인이 필요성
1 소득세의 절세 : 법인과 개인은 다른 인격이므로 높은 누진세율의 적용을 받는 소득을 법인에 이전시키면 낮은 누진세율을 적용받을 수 있다.
2상속세의 절세: 부동산의 가치가 더 상승하기 전에 부동산 법인을 만들어 주주구성을 잘 만들어 놓으면 가치 상승분에 대한 상속세를 절세가 가능하다.
3. 취득세의 절세: 부동산을 개인이 상속을 받으면 취득세를 부담하지만, 부동산을 보유한 법인을 상속받으면 부동산을 상속받는 것이 아니라 부동산 법인의 주식을 상속받는 것이다. 주식을 상속받을 경우 취득세가 발생하지 않음.
*부동산 소득이 많을 수록 부동산 법인이 세금 폭탄을 막아줄 수 있다.
*다주택자일수록 누진세 적용 세금이 많으므로 법인이 필요하다.
[Part4]
변호사와 법무사 사무실의 업무
1법인설립등기 신청: 법인격을 부여받기 위해 가장 먼저 하는 업무 _ 법인설립등기 신청서 작성, 첨부서류 준비
2법인 지점설치 신고: 부동산 법인은 부동산을 하나 추가할 때마다, 사업자 등록을 하나 추가로 만들어야한다. 이 때 법인등기부등본에 지점설치등기가 된 것을 보고 지점 사업자등록증을 만들어 주기 때문에 이 때 필요한 지점설치등기업무는 법무사 사무실에 의뢰한다.
3정관내용변경신청: 법인 정관이란 법인이 태어난 이유인 회사의 목적과 조직에 대한 업무집행에 관한 자주적 규칙을 만들어 놓은 서류이다. 법인 정관은 발기인이 작성하고 법무사 사무실에서 작성하여 법원에 제출한다. 이때 기재되는 사항은 절대적/상대적/임의적 기재사항이 있다. 정관의 내용의 변경이 필요한 경우에는 그 변경내용을 법원에 신고해야한다.
4. 임원 변경신고 : 이사의 임기, 감사의 임기
5. 기타 법원업무 관련 업무의 대행
*법무사를 잘 알고 있으면 문제해결에 큰 도움이 될 수 있다. 부동산 법인은 항상 분쟁의 대상이 될 수 있으므로 궁금할 때마나 물어볼 수 있는 법무사가 필요하다.
정관의 절대적/상대적/임의적 기재사항
*절대적 기재사항: 반드시 기재되어야하는 것으로 하나라도 빠지면 정관자체가 무효가 되는 것들:목적,상호, 회사가 발행할 주식의 총 수, 액면주식발행시 1주의 금액, 설립시에 발행하는 주식의 총 수 , 본점의 소재지, 회사가 공고를 하는 방법, 발기인의 성명, 주민번호및 주소
*상대적 기재사항: 기재하지 않을 경우 법률상의 효력이 발생하지 않는 사항
*임의적 기재사항: 기재가 된다면 그 내용으로 효력이 발생하는 내용들. 이러한 내용들이 정관에 기재가 된다면 변경할 때마다 엄격한 절차를 지켜야 하는 만큼 시간과 비용이 추가 발생. 따라서 정관보다는 별도의 규정을 만들어 놓는 것이 좋다.
부동산 법인 관련 세무사 사무실의 업무
1. 사업자등록 신청
2. 법인 장부의 작성 (=기장)
3. 법인 소득의 신고 (=조정)
4. 인건비 및 기타 각종신고 업무 (관련 4대보험 업무)
5. 신고된 법인 장부에 대한 조사 관련 법인의 대응 업무
6. 은행 및 금융기관 등에 법인 관련 서류제출
7. 부동산 법인의 부동산 취득 후 취득세 신고 시 계정별 원장의 작성
8. 법인과 세무서의 중간자 역할 (국세청과 문제가 생기거나 다툼 발생시 세무사를 대리인으로 선임하고 홈택스에 세무대리인을 등록하게 되면 국세청에서는 세무사와 먼저 이야기를 하게 되므로 투자자로서의 스트레스 감소)
8. 금융기관 등의 대출에 필요한 회사장부의 전송: 은행이나 신용평가기관에서 대출을 받거나 연장시 필요한 서류 제출 시 세무사 사무실에 연락하여 요청한다. 세무사 사무실이 없다면 관련서류를 직접 출력해서 금융기관에 방문해야하는 등 이것 때문에 발생하는 시간과 비용이 발생한다.
세무사 사무실에서 만들어진 신고서와 제무제표 등의 장부는 이후 금융기관등에서 기업신용도 평가시 요구가 되고, 이를 근거로 대출한도나 이자율 결정이 된다.
*계정별 원장: 부동산 매입 후 잔급 지급일로부터 60일 이내에 부동산 소유권 이전등기를 해야한다. 그런데 소유권이전등기를 하려면 취득세를 납부해야하고, 부동산 법인이 취득세를 납부하려면 계정별 원장이라는 회계장부가 필요하다. (보통은 법무사의 요청으로 세무사 사무실에서 작성됨). 바쁘게 진행하다보면 계정별 원장이 누락되는 경우가 발생하기도 하는데 이 경우 취득세를 납부하지 못하고, 등기가 제대로 되지 않아 과태료를 무는 경우가 생기거나, 부동산 매매잔금을 금융기관의 대출금을 받아 하려고 하는 경우 부동산 이전 등기부터 해야하는데, 계정별 원장의 누락으로 정상적으로 이전등기가 되지 않는다면 대출이 안되고 잔금이 지급되지 않는 등 상황이 꼬이게 되므로 주의해야한다. -> 결론은 계정별 원장을 미리 만들어놓자는 것이다.
