4단계 부동산 사이클과 투자 시 참고할 미국 경제지표
돈버는 미국 부동산 투자의 일부 내용을 참고하여 정리.
부동산 사이클
회복->확장->과잉공급-> 경기침체->회복
부동산 시장주기를 잘 파악하면 부동산을 보유해야하는 기간과 취해야 할 출구전략을 보다 정확하게 세울 수 있다.
1. 회복구간: 임대료는 회복기 초반에도 하락하거나 정체상태를 유지하고, 새로운 건설징후도 딱히 없다.
매매가 하락, 임대료 하락, 매수수요 감소, 신축공사 정체, 투자부동산 가치 하락.
*이 때 시장가치보다 낮은 가치를 보이는 부동산에 뛰어들어야한다.
경제가 확장단계로 전환되면 매물이 줄어들고 가격이 오르기 때문이다.
2. 확장구간: 경제개선, 일자리 증가가 가속화, 공간과 주택의 수요 꾸준히 증가.
일반 대중이 경제에 대한 신뢰를 회복하기 시작하는 시기. 투자자와 개발자가 공급을 늘리기 위해 노력함.
빠른 매물소화, 일자리증가, 기존 부동산 리노베이션 증가, 임대료 인상 시작, 은행압류물건에 대한 높은 경쟁
*시장이 상승세를 타는 동안, 현재 시장 트렌드에 맞고 시장가치 이상으로 판매되는 부동산을 개발하거나 재개발하는데
주력하면 성과를 볼 수 있다.
3. 과잉공급구간: 공급이 수요를 초과하는 전환점이 옴 (재고물량이 늘어나거나 수요가 후퇴)
서서히 줄어드는 공급, 부동산의 빠른 판매, 낮은 실업률, 부동산 가격 및 임대료 상승, 가장 높은 수요.
*투자자 입장에서 과잉공급주기는 버텨야 할 시기이다. 부동산 소유자는 종종 공실이나 팔리지 않은 것을 두려워해서 재고를 청산하고자 하는데, 이보다는 다음 부동산 회복 및 확장시기를 대비해 트랜드에 맞는 부동산을 물색하고 매수후 보유전략을 펴는 것이 좋다. 유망한 부동산을 보유하고 있을수록 더욱 이득이 되는 시기이다.
4. 경기침체 구간: 공급이 수요를 크게 초과하고, 부동산 소유자는 높은 공실률로 고통받는다. 임대료 인상이 없고, 오히려 임대료를 인하해
주어야 하는 경우도 생긴다. 건축 및 자재에 대한 수요가 증가하고, 일자리 증가가 둔화되고 임대료 상승도 둔화된다.
*이때가 부동산을 대폭 할인된 가격으로 구입할 수 있는 절호의 기회. 대출기관이 압류한 부동산이 증가할 것이므로
전망이 좋은 지역의 부동산을 매입한다면 다음 주기에서 큰 수익을 얻을 수 있다.
이렇게 보유한 부동산을 경제 회복기에 시장에 바로 내놓을 수 있도록 준비한다.
과거에는 부동산 시장 사이클이 일정한 주기로 반복되는 것(주로 10-18년)이 관찰되었으나 현재에는 정부규제와 기타 요인으로 부동산 시장의 정상적인 주기가 바뀌어 주기의 예측이 훨씬 어렵게 되었다.
주기에 영햐을 미치는 외부적 요인으로는 경제건전성, 금리, 인구통계, 정부정책 및 경제 상황등 다양하다. 전반적인 경제상황은 부동산 시장 사이클에 지대한 영향을 미치는데 예를 들어 경제호황기에는 부동산 시장이 뜨거워지고, 불황기에는 시장이 식는다.
미국 부동산 가격에 영향을 미치는 요인
1. 인구통계: 연령, 인종, 성별, 소득, 이주패턴, 인구증가 등의 인구 구성을 반영하는 데이터. 수십년동안 부동산 동향에 큰 영향을 미칠 수 있다. 인구통계학적 변화를 염두에 두면 넓은 시야를 가지고 부동산 투자를 진행할 수 있다.
2. 이자율: 이자율이 낮을 수록 모기지 비용부담이 낮아져 수요가 증가하고 부동산 시장가격 상승을 유발.
금리가 상승하면 모기지 비용이 증가하여 수요와 부동산 가격이 하락한다.
금리가 하락하면 채권 가격이 상승하고 REITs의 수익률이 높아져 가격이 오르고
금리가 상승하면 채권 가격이 하락하고 REITs의 수익률이 낮아져 가격이 하락한다.
3. 경제상황: GDP, 고용지표, 제조활동, 상품가격 등의 각종 경제지표로 측정된다. 일반적으로 경기상황이 좋지 않으면 부동산 시장에도 부정적 영향을 미친다. 또한 경제의 호황, 비호황이 부동산의 종류에 따라 다른 영향을 주기도 하는데 REITs의 투자비율에서 호텔투자비중이 높다면 일반적 오피스텔에 투자한 REITs보다 경기침체의 영향을 더 많이 받는다. 경기가 침체되면 단기임대성격의 호텔의 수익률은 낮아지지만, 사무실은 장기임대형태가 많아 수익률이 금세 떨어지지 않는다.
4. 정부정책과 보조금: 경기침체상황에서 주택판매를 촉진하기 위해 첫 주택구입자에게 세금공제 혜택이 있는 정책이 시행되기도 한다.
미국 주요 주택시장 지표의 이해
주거용 주택시장은 미국 국내총생산의 약 5%를 차지할 정도로 크다.
개인투자자라면 단독가구 및 다가구 주택 건설에 대한 투자, 리모델링 비용, 기타 관련 수수료, 세금, 중개수수료 등을 고려해야하며 다음과 같은 주요 주택시장 지표를 살펴봐야한다.
1. 건설지출: 미국 인구조사국이 발표하는 국내 건설 지출활동에 대한 월간 보고서
2. 주거용 건축: 미국 정부의 주거용 건축관련 보고서 (새로운 주거용 건설이나 주택 착공에 대한 리포트)
3. 주택 판매 : NAR (National Association of Realtors: 전미 부동산 연합회) 에서 제공하는 매월 판매된 중고주택수와 주택 판매 보고서. 재고, 가격 및 지역판매 실적에 대한 정보를 알 수 있다.
4. 주(state)차원의 주택 판매 보고서 : 캘리포니아, 플로리다, 일리노이, 텍사스 등 주택시장이 활발한 주요 주의 다양한 부동산 중개인 그룹이 발표하는 주택 판매 활동과 가격에 대한 정기 보고서.
5. 신규주택 판매 : 신규주택판매 정부 보고서. 체결된 계약기반으로 전국적으로 판매된 신규주택 수에대한 정보를 제공. 같은 지역내에서도 다양한 가격대 별로 분류된 판매현황 및 판매용 신규주택의 재고와 판매된 주택의 평균가격도 파악할 수 있다.
6. 보류중인 주택 판매: 기존 주택 구매자가 서명한 구매 계약건수를 통해 NAR이 발표하는 보류중인 주택판매지수.
7. NAHB의 주택시장 지수 : National Association of Home builders: 전미 주택건설협회는 건축업자가 단독주택시장에 대해 가지고 있는 신뢰수준을 파악할 수 있음.
8. 지역 물가지수: Standard and Poor's, Case-Shiller지수 등.
(미국) 부동산 투자 파악에 좋은 경제지표
1. 국내 총생산 GDP (Gross Domestic Product) : 개인소비, 기업투자, 정부구매, 순수출의 구성요소로 산출
미국의 GDP가 예상치 상회시 -> 달러가치 상승 예상
미국의 GDP가 예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
2. 기존 주택 판매량 (Existing Home Sales) :매월 판매계약이 성사된 기존주택 판매건수에 대한 통계지표
금리에 따라 등락률이 크다 (금리가 상승하면 판매량 하락)
또한 혹서나 혹한과 같은 계절적 특성으로 인한 영향도 많아서 신뢰할 만한 지표는 아니다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
3. 내구재 수주 (Durable Goods Orders) : 자동차, 가전제품, 기계제품처럼 3년이상 쓸 수 있는 내구성 제품의 수주규모
제조업의 원활한 정도를 알아볼 수 있고 출하량의 변화를 보면 경기 전환점을 파악할 수 있어 선행지표 역할을 한다.
변동성이 커서 지표 산출을 위해서는 3개월 이동평균선과 전년동월비를 주로 사용한다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
4. 무역수지 (Trade Balance) : 상품과 서비스의 수출입에서 발생하는 무역수지의 흐름과 추세를 나타내는 지표. 미국은 만성 적자국이며, 적자폭을 줄이기 위해서는 수출이 매우 중요하다. 무역수지 적자는 미국 산업의 해외경쟁력 측면에서 마이너스 요소이며 달러화 가치가 하락할 위험에 처한다. 또한 무역수지 적자는 GDP예측에 영향을 준다.
5. 미국 연방은행 FRB(Federal Reserve Bank)의 의장연설 : 의장이 공식석상에서 하는 발언에는 미국의 경제이슈와 향후 정책 방향이 언급되어 시장에 엄청난 파급효과를 가져올 수 있다.
6. 미시간 대학교 소비자 신뢰지수 ( The Michigan Index) : Conferrence Board가 발표하는 소비자 신뢰지수와 같은 경기 선행지수로 현재 경기에 대한 평가와 향후 경기에 대한 전망을 담고 있다.
7. 비농업신규 노동과 실업률 (Non-Farm Payrolls and unemployment rate): 미국은 유연한 고용시장으로 인해 경기 상황에 따라 고용지표가 큰 움직임으로 변화한다. 고용이 많으면 개인이 받은 임금이 다시 소비를 일으키고 경제가 활성화 된다. 낮은 실업률은 경기가 활성화 되어있음을 시사한다 낮은 실업률은 경제성장을 이끌지만 이로 인해 높은 인플레이션이 발생할 수 있다. 실업률은 경제침체시 증가한다.
비농업 고용지수 예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
실업률 예상치 상회시->달러가치 하락예상
예상치 하회시 ->달러가치 상승 예상
9. 생산자 물가지수 (Product Price Index) : 제품 원가상승이 곧 물가상승으로 이어지기 떄문에 생산자 물가지수가 중요하다.
원가상승->제품가격 상승->물가상승->금리인상 -> 소비위축
예상치 상회시->달러가치 하락예상
예상치 하회시 ->달러가치 상승 예상
10. 소매판매 (Retail Sales) :서비스를 제외한 개인 소비지출의 합계 . 개인 소비지출은 미국 GDP의 2/3을 차지할 정도로 비중이 크기 때문에 미국 경제상황을 알 수 있는 실질적 지표다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
11. 소비자 물가지수 (Consumer Price Index= CPI) : 인플레이션을 측정하기 위한 가장 대표적인 지표. 분기별로 발표. 물가가 오르면 금리도 오른다.
예상치 상회시->달러가치 하락예상
예상치 하회시 ->달러가치 상승 예상
그러나 수치 증가시 인플레이션을 조정하기 위한 금리인상이 예상될 수 있기 때문에 장기적인 달러화 가치상승이 예고된다.
12. 소비자 신뢰지수(Consumer Confinence Index) : 미국의 민간조사 그룹 콘퍼런스보드가 매월 마지막 화요일 오전 10시에 발표하는 지수로 미국의 경제 상태를 나타내는 경기선행지수의 하나이다. 미국의 통화정책을 결정할 때 통화당국자들이 가장 관심을 두는 경제지표로 현재의 지역경제 상황과 고용상태, 6개월 후의 지역경제, 고용 및 가계 수입에 대한 전망등을 조사히 발표한다.
소비자 신뢰지수가 상승하면 발표 당일 환율이 상승하고, 주식시장에서는 다우존스 평균주가와 나스닥 지수 모두 상승해 긍정적 영향을 미쳐 경기 둔화에 대한 우려가 작아지는 반면, 하락하면 반대현상을 보인다.
13. 시카고 제조업지수 (Chicago PMI): 지역 이업체들의 업황에 대한 분석을 제공하는 지표. 시카고지역이 미국내 제조업체들이 운집해있는 도시이기 때문에 시카고 제조업지수를 통해 ISM지수 예측이 가능하기 때문이다. 이 상관관계는 91%나 되므로 원자재 가격이나 인플레이션에 대한 예측이 가능한 유용한 지표이다.
50%이상 ->달러가치 상승예상
50%이하 ->달러가치 하락예상
14. 신규주택건축 및 빌딩건설 허가 ( Housing Starts and Building Permits) : 미국의 주택경기를 나타내는 지표. 연준의 급격한 금리인상이 있으면 이 수치는 지속적으로 감소하여 부동산 경기침체를 일으킨다. 주택건설시장은 미국의 경제상황을 이끌고 있기 때문에 중요한 지표이다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
15. 신규주택 판매량 ( New Home Sales) : 매월 신규로 건축되어 팔렸거나 시장에 나온 단독주택의 판매동향을 나타내는 지수. 금리 변동에 상당히 민감하게 반응하기 때문에 월별 등락률이 크다. 또한 신규주택시장은 갑작스런 기후변화나 혹한으로 급격히 냉각될 수 있어 시장에서는 단발성 지표로 인식한다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
16. 이자율 (FOMC rate decision) : 미국은 금융위기가 발생하면 금리를 계속 낮춘다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
17. ISM제조업지수 ( ISM Manufacturing Index): 50개 주 전체에서 20개 업종과 400개 이상 기업을 대상으로 조사. 현재 산업경기 및 업황파악에 용이. ISM지수 상승소식은 미국 경기회복의 신호탄이 될 것이라는 기대감으로 달러가 강세를 보인다.
일반적으로 40이하면 경기침체, 60이상이면 경기 과열로 판단한다. ISM지수는 경기 선행지수의 성격을 가지고 있어 아직 미발표된 다른 경제지표의 결과를 사전예측할 수 있다.
예상치 상회시->달러가치 상승예상
예상치 하회시 ->달러가치 하락 예상
개별 주택가치에 영향을 주는 요인
1. 비교가능한 부동산의 가격: Zillow나 Realtor.com에서 유사 부동산의 가격 확인 가능(주택시간이 과열될경우 웹사이트에서 제공하는 가격이 정확하지 않을 수 있다)하고, 지역 부동산중개인을 통해 정보를 얻을 수도 있다.
2. 주변 환경: 직장과 학교가 인접하고, 고속도로와 대중교통 접근성이 좋은 곳, 식료품점이나 쇼핑센터, 엔터네인먼트와의 근접성, 지역 학교의 수준, 범죄율 *공항이나 번화한 도로와 가까운 주택의 경우에는 부동산 가치를 떨어뜨릴 수 있다.
4. 집의 연식과 상태 : 일반적으로 오래된 주택은 보험에 가입해도 더 많은 비용이 든다. 평균적으로 75년 이상된 주택은 일반 주택료보다 보험료가 30%나 더 높다. 노후주택일수록 낡은 주방과 불편한 실내구조, 지붕이나 배관등 내 외관상의 기능적 문제들이 많다.
5. 집의 크기 : 전반적으로 더 큰 공간에 대한 욕구는 새집을 구입하는 두번째 이유다. 평방피트당 주택가격을 살피는 것은 다양한 크기의 부동산을 적절하게 비요하는데 유용할 수 있다.
6. 주택시장 현황